春日部の税理士が伝える「不動産所得とは？計算方法から節税のポイントまで詳しく解説！」

はじめに

不動産を活用した収入には魅力がたくさんありますが、「不動産所得」について正しく理解し、計算方法や節税のポイントを押さえることが成功のカギです。特に以下のような課題を抱える方には、この記事がお役に立ちます。

• 家賃収入を得ているが、どのように税金を計算すればよいかわからない。
• 必要経費として認められる項目を知りたい。
• 節税のために活用できる制度やコツを知りたい。
• 青色申告や不動産所得の具体的なメリットを理解したい。

この記事では、不動産所得の基礎から具体的な計算方法、節税のテクニック、さらに注意すべきポイントまでをわかりやすく解説します。不動産所得を上手に管理し、賢く節税する方法を一緒に学びましょう！

不動産所得とは？

不動産所得とは、土地や建物、駐車場などの貸付けによって得た利益を指します。具体的には、以下のような収入が該当します。

• 賃貸住宅の家賃収入
• 駐車場の賃料収入
• 礼金や更新料

この収入から必要経費を差し引いた金額が、不動産所得となります。

不動産所得の計算方法

不動産所得の計算は、次のシンプルな公式に基づきます。

不動産所得 = 総収入金額 – 必要経費

総収入金額

家賃や礼金、共益費など、賃貸事業で得たすべての収入を指します。

例

• 家賃（月額10万円 × 12か月） = 120万円
• 礼金収入 = 20万円

必要経費

賃貸物件の運営に必要な支出を経費として計上できます。以下が代表的な例です。

• 固定資産税：10万円
• 管理費：5万円
• 修繕費：15万円
• 借入金利息：20万円

不動産所得の計算例

• 総収入金額 = 140万円
• 必要経費 = 50万円

不動産所得の規模により所得金額が異なる？

不動産所得が「事業的規模」として扱われるかどうかは、税法上で重要なポイントです。事業的規模に該当すると、青色申告控除や専従者給与など、節税に有利な制度を活用できます。

事業的規模の判断基準

事業的規模かどうかの判断は、国税庁が示す以下の基準によります。

これを満たす場合、不動産所得は事業的規模として扱われます。

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判断基準の補足事項

貸付け物件の種類

• 「棟」とは建物単位（戸建て、アパート、マンションの1棟）を指します。
• 「室」とは部屋単位（アパートやマンション内の1部屋）を指します。

複数物件の合計で判定

• 異なる場所に複数の賃貸物件がある場合でも、総数で基準を満たせば事業的規模とみなされます。

規模が満たない場合

• 5棟または10室未満の場合は、事業的規模に該当しません。この場合、専従者給与や青色申告控除の一部が適用されません。

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補助的な判断要素

規模が基準ギリギリの場合、以下の補助的要素も考慮されます。

貸付けの継続性・反復性

単発の貸付けではなく、安定して賃貸収入を得ているかが重要です。

業務の実態

管理業務や修繕を自分で行っているか、管理会社に委託しているか。

人的設備

家族や従業員が物件の管理や運営に関与しているかどうか。

物的設備

設備投資の規模や保有する賃貸物件の設備状況（駐車場や倉庫などを含む）を考慮。

これらを総合的に判断して、事業的規模に該当するかどうかを決定します。

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事業的規模で得られる主なメリット

事業的規模に該当すると、以下の制度を適用できるようになります。

青色申告控除

• 最大65万円の控除が適用可能（複式簿記を利用した場合）。
• 赤字の繰越控除（3年間）が利用可能。

専従者給与の経費計上

• 家族や従業員に支払った給与を経費として計上できます。

不動産所得で賢く節税する方法

青色申告を活用

事業的規模に該当して、青色申告を行うと、以下の節税効果を得られます。

減価償却費を最大限活用

建物や設備の価値を年単位で減価償却することで、毎年一定額を経費に計上できます。

小規模企業共済を活用

個人事業主向けの退職金積立制度で、掛金は全額所得控除が可能。

資本的支出と修繕費の区分を明確化

• 修繕費：経費に計上可能（例：壁紙の張り替え）。
• 資本的支出：減価償却が必要（例：屋根の全面改修）。

不動産所得で注意すべきポイント

家事使用分の区分

自宅兼事務所の場合、事業で使用している割合を明確に計算します。

空室リスクへの備え

収入が減少しても、固定費は発生します。リスク分散の計画が必要です。

税務調査への備え

• レシートや契約書をきちんと保管。
• 経費計上の根拠を記録しておく。

まとめ：不動産所得を効率よく管理しよう！

不動産所得を正確に計算し、節税のテクニックを活用することで、税負担を大幅に軽減できます。青色申告や減価償却費の適用、必要経費の漏れ防止を徹底して行い、不動産経営をスムーズに進めましょう！